[커버스토리 '익선동과 젠트리피케이션 II' #2]

용산참사와 권리금의 법제화 사이, 6년의 간극의 교훈

 

 

 

 

▲ 용산4구역 철거현장 화재(이하 용산참사) 사건 현장 (출처 : 위키백과)

 

 

 

용산참사 후 6년만에 달성된 상가 권리금 법제화

 

2009년 1월 20일, 서울시 용산구의 남일당 건물 옥상에서 불길이 타올랐다. 용산구 도시정비사업 과정에서 충분한 보상이 없이 업장에서 쫓겨나게 된 세입자들과 전국철거민연합회, 그리고 이들을 몰아내려는 경찰·용역들이 서로 맞붙는 과정에서 발생한 일이었다. 이 사고로 세입자 2명, 전철연 회원 2명, 경찰특공대 1명이 목숨을 잃었다.

 

이런 비극적인 사태의 핵심에는 상가의 권리금 문제가 자리해있다. 권리금이란 한 상가부동산을 두고 세입자, 즉 임차인이 이후에 들어오는 다른 임차인끼리 주고받는 돈이다. 주로 해당 상가의 상업적 가치를 반영해 금액이 책정되며, 당시 용산참사의 현장에 있었던 세입자들은 많게는 1억에 육박하는 권리금을 이전 세입자에게 지불하고 상가에 입주한 터였다. 그것이 재개발 사업으로 상가건물의 용도가 바뀌면서, 이후 세입자가 들어오는 것이 불가능하게 되었고, 따라서 이전 세입자들은 자신이 전 세입자에게 지불했던 권리금을 받을 길이 사라진 것이었다. 재개발을 앞두고 세입자들은 용산4구역재개발조합에 권리금에 상당하는 보상금을 요구했고, 조합측은 권리금이 세입자들끼리 주고받는 돈일 뿐 건물주와는 무관한 돈이라며 이를 거부했다. 결국 이 갈등은 사람의 목숨을 앗아간 참사로 비화됐다.

 

이 사건 이후 상가 권리금에 대한 논쟁이 급물살을 탔다. 본래 권리금은 세입자 간의 상업 관행으로 존재했고, 법전 어디에도 권리금에 대한 법적 규정을 찾아볼 수 없었다. 그러던 것이 오랜 진통 끝에 2015년 5월 13일, 「상가건물임대차보호법」이 개정되면서 제10조의3, 제10조의4의 조항을 통해 비로소 권리금이 법제화되게 된다. 이를 통해 세입자들 사이의 권리금 수수를 건물주가 방해할 수 없게 되었다. 더불어 권리금의 평가기준에 대한 조항이 신설되어, 권리금에 대한 별다른 산정기준이 없이 '임의적인' 돈이라며 보상에서 제외되었던 종전의 관행이 수정될 수 있는 길을 열었다. 용산참사가 있은지 6년만에 거두어진 성과였다.

 

그러나 상가 건물이 재개발, 재건축될 경우에는 여전히 세입자의 권리금 보장이 불가능한 한계가 있고, 따라서 시민사회단체와 학계를 중심으로 이들의 권리금 보상을 법적으로 보장하기 위한 여러 활동들을 진행 중이다.¹⁾ 이러한 활동의 바탕에는, 건물주의 상가 소유권 뿐만 아니라 세입자, 즉 그 상가에서 실제로 장사를 하는 당사자의 영업권, 그리고 그들이 창출해나는 상업적 가치 또한 법적으로 보호받아야 될 재산권의 일종이라는 인식이 자리하고 있다.

 

상가건물 임대차보호법 (법률 제14242호, 2015.5.29. 개정·시행)   제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

 

 

 

 

 

▲ 「우리가 모르는 이반업소운영의 실태」, 『보릿자루』 41, 2003, 59쪽.

 

 

 

2000년대 초반 게이업소의 권리금 문제

 

권리금은 한국전쟁 이후 건물이 파괴되고, 도시의 인구집중으로 상가 건물이 귀해짐에 따라, 좋은 자리의 점포에 대한 희소가치가 높아지면서 생긴 상업 관습이다.²⁾ 따라서 권리금 수수는 대한민국 정부 수립 이후부터 있어온 것이며, 용산참사 이전에도 이미 뿌리깊게 존재해온 관행이다. 정부는 이런 권리금의 액수가 크게 증가하자, 이를 일종의 '음성소득'으로 간주해 이에 대한 과세를 추진하기도 하였다.³⁾

 

그렇다면 종로나 이태원의 게이업소들은 어떨까? 게이업소에도 당연히 이러한 권리금 수수 관행이 존재했다. 더불어 게이업소들 또한, 과거 건물주의 일방적인 퇴거 요구로 인해 전 세입자에게 지불했던 상가 권리금을 받지 못하게 되는 경우가 있었다. 게이업소 정보지 『보릿자루』에 실린 사연이다.

 

2003년 4월 27일, 종로3가의 지하 1층 "이반업소"에서 업주 장모(52)씨가 자살하는 사건이 있었다. 이 업소는 입주시 시설투자 비용을 포함한 거액의 권리금을 지불했다. 당시 종로 업소의 권리금은 7천만원선, 이태원 업소의 권리금은 1억 3천만원 내외였다고 한다. 해당 업소는 보증금 외에 이 거액의 권리금을 충당하기 위해 사채를 빌려 써 개업한 상황이었다. 그런데 새로운 건물주가 가게를 비워달라고 통보하자, 권리금을 돌려받지 못하게 되고 사채빚을 갚을 방도가 사라진 셈이었고, 결국 업주는 극단적인 선택에 내몰리게 된 것이었다.

 

게이업소 외에도, 같은 해 세운상가와 인접한 을지로3가 진양상가에서 꽃집을 운영하던 조모(52)씨 또한, 건물주가 일방적으로 가게를 빼달라는 통보를 해온 끝에 권리금 7천만원을 보장받을 방도가 사라지자, 상가 앞 계단에서 분신을 시도한 사건이 있었다. 이후 비슷한 이유로 비관자살하는 사건이 2건이 추가로 발생했다.4) 이렇듯 상가건물임대차보호법 개정 이전, 건물주의 횡포로 권리금 보장이 어려워져 극단적인 상황으로 치닫게 된 경우는 2009년 용산참사 이전에도 꾸준히 있어왔던 일이고, 종태원의 게이업소들 또한 예외가 아니었던 셈이다.

 

2003년은 노무현 정부 들어 외환위기가 극복되고 부동산 투기가 다시 급증하기 시작한 때였으며, 이에 따라 건물주가 재건축 등을 통해 건물가를 올리려는 시도들이 힘을 받던 때이기도 했다. 위의 사건들은 그 과정에서 세입자의 영업권이 건물주의 소유권 앞에서 맥을 못 춘 결과 나타나게 된 씁쓸한 군상이었다.

 

 

▲ 장남종 외, 『도시재생활성화지역 소상공인 실태분석과 지원방안』, 서울연구원, 2015, 107쪽.

 

 

 

 

재개발, 뉴타운, 그리고 도시재생사업

 

한국의 도시 재개발의 역사는 1960년대로 거슬러올라간다. 도시 과밀로 인해 난립하게 된 건물들을 정리하고자 1962년 「도시계획법」을 통한 토지구획 정리사업이 시행된 것을 시작으로, 1971년 「도시계획법」을 거쳐 1976년 「도시재개발법」이 제정되어, 낙후된 구도심 지역을 대상으로 한 '재개발'이 법제화되었다. 이후 1997년 「주택건설촉진법」에 의해 오래된 건물에 대한 재건축이 법제화되었고, 재개발·재건축과 관련된 위 법들은 2003년 「도시 및 주거환경조정법」이라는 일반 법률로 통합되게 된다. 나아가 같은 해에는 낙후된 지역에 대한 도시개발 사업의 다른 이름인 '뉴타운사업'이 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」을 통해 법제화되었다. 이후 2013년 들어, 위 사업들을 포괄하면서 도시 환경 정비 사업까지 포함된 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」이 통과되었고, 이로써 위 활동들은 "도시재생"이라는 이름을 새로이 얻게 된다.⁵⁾

 

최근 익선동을 중심으로 문제가 되고 있는 '젠트리피케이션' 현상은 이 도시재생활성화지역에서 일어나고 있는 일이다. 동네가 뜨면 임대료가 상승하고, 그로 인해 기존에 동네를 띄우는 데 일조했던 세입자들이 되레 그 자리에서 쫓겨나는 현상에 대해, 최근 적지 않은 관심이 쏟아지고 있는 상황이다. 이러한 젠트리피케이션을 방지하기 위한 대책으로, "임대료 상승에 대비한 안심상가 마련", "자산공유화 전략", "임차상공인과 건물주 간의 상생협약체결" 등이 논의되고 있다.⁶⁾

 

앞에서 본 상가 권리금과 그에 따른 문제에서 미루어 알 수 있듯이, 상권 형성과 상가임대차 문제를 푸는 데에는 건물주의 소유권 외에도, 그에 못지 않게 중요한 다양한 권리들을 함께 주목하는 것이 필수적이다. 설령 그것이 법적인 보호가 미비한 권리라 할지라도 그러하다. 용산참사에서 권리금 법제화까지 6년이란 시간이 걸렸듯이, 법적인 권리는 언제나 구성되는 것이고, 어떤 특정 시기의 법적 권리를 금과옥조처럼 여기는 것은 현실의 분쟁을 직시하는 것을 가로막기도 한다. 또한 그렇게 새로 주목되어야 할 다양한 권리들 중에, 이제까지 전혀 주목받지 못했던, 성소수자들의 도시에 대한 권리 또한 당당히 한 자리를 차지해야 마땅하다.

 

도시와 공간에 대한 성소수자의 권리를 주장하는 것은, 단순히 개인들의 존재를 차별않고 인정해달라는 '자유권적 기본권'의 차원을 넘어서, 소수자의 경제적·문화적 권리까지를 포괄하는 '사회권적 기본권'을 보장하라는 외침의 시작일 수 있다. 더불어 어떤 성정체성을 가진 한 개인의 가시화에서, 도시의 일부로서 경제적·문화적 권리를 행사하는 주체의 가시화로 나아가는 것은, "커밍아웃"이라는 의미가 극적으로 확장되는 계기가 될 수도 있다.

 

세입자의 권리가 건물주의 권리보다 어딘가 열등하다는 생각이 결국은 변화했고, 또 변화하고 있듯이, 박원순의 도시재생 프로젝트와 '송해길'의 부상 사이에서 그다지 기를 못 펴는 것만 같은, 이 종로3가에 대한 게이들의 지분 또한 앞으로 변화할 가능성은 얼마든지 열려있다. 성소수자가 당당히 이 거리, 이 도시의 한 구성원으로 자리잡고 싶다는 욕구는, 우리가 더 큰 꿈을 꾸기 위한 좋은 시작일 수 있다. 한 개인의 인간다운 삶을 위해 필요한, 기초적인 '생존권'을 넘어선 좀더 다양한 권리들에 도달하는 일은, 생각보다 우리 가까이에 이미 성큼 다가와있는 지도 모른다.

 

 

 

1) 허강무, 「상가권리금 보상의 법제화 방안」, 『토지공법연구』 777, 2017 참조.
2) 박준모, 「상가 재개발시 권리금의 보상에 관한 연구」, 『도시정책연구』 5-2, 2014, 63쪽.
3) 「국세청, 점포권리금에 과세검토」, 『매일경제』 1979.6.7., 1면 ; 「국세청, 상가·유흥업소 권리금 일제조사」, 『동아일보』 1983.10.7., 1면 ; 「각종 권리금에 중과세」, 『매일경제』 1989.6.20., 1면.
4) 「우리가 모르는 이반업소운영의 실태」, 『보릿자루』 41, 2003, 58-65쪽.

5) 이승우, 「도시재생사업의 본질과 재산권보장의 관계」, 『공법연구』 42-1, 2013, 244-245쪽.
6) 장남종 외, 『도시재생활성화지역 소상공인 실태분석과 지원방안』, 서울연구원, 2015, 107쪽.