[커버스토리 '익선동과 젠트리피케이션' #2]

한국의 상가임대차 문화의 연원과 젠트리피케이션

어느새부턴가 동네가 뜨는 것이 무섭다. 동네에 고즈넉하고 힙한 가게들이 들어오면 보기에도 좋고 가게도 잘 돼서 즐거워야 할 텐데, 도무지 그렇게 생각하기가 점점 어렵게 된다. 결국 이 동네도 이렇게 가다가 땅값만 오르고, 여기 이 힙한 가게들도 그 때가 되면 보증금과 임대료를 버티지 못해 결국 짐싸서 떠나겠구나 싶은 생각이 앞선다. 그러다보니 세입자 나름대로는 꽤 고민하며 가꾸었을 가게들과 거리의 풍경은, 어느새 멀쩡하던 동네를 망쳐놓는 주범같이 보이기도 한다. 동네가 뜨고 좋은 가게가 생기는 게 분명 나쁜 것이 아닐 텐데, 왜 그것이 어떤 불행한 징조처럼 여겨지게 된 걸까.

왜냐하면 동네가 뜨는 데 따른 이익이 해당 세입자의 가게가 아니라, 결국은 그 가게의 건물주에게 돌아가고 말리라는 끈질긴 예감 때문이다. 그리고 그것은 예감으로 끝나지 않고 상당부분 현실로 나타난다. 어쩌다 이렇게 되었을까.

▲ 「역사 속의 진실, 이것이 한국 최초의 이반업소였다!!」, 『보릿자루』 25, 2001.2.29, 36-37쪽.

한국의 상업문화와 상가임대차보호법

한국의 임대차 관련 법제는 건물주에게 후하고, 세입자에게 인색하다. 다시 말하면 토지와 건물의 소유권을 중요하게 생각하는 반면, 그 토지와 건물의 용익권, 나아가 해당 부동산에 좋은 가게를 내어 유무형의 가치를 창출하는 부분에 대해서는 법제적 보호가 취약하다. 따라서 모처럼 좋은 가게를 가꾸어 놓으면, 그로 인해 높아진 보증금과 월세를 탐낸 건물주가 종전의 가게를 퇴거시키고 자신이 가게를 차리는 식이 비일비재하고, 이를 규제할 법제가 한국에는 미비하다. 심지어 세입자와 세입자끼리 주고받도록 관행화되어있는, 상가의 가치에 따라 매겨지는 권리금 또한, 재개발 등을 이유로 세입자가 돌려받지 못하거나, 건물주가 중간에서 갈취하는 경우도 많다.

한국에 <상가건물 임대차보호법>이 제정된 것은 2002년이지만, 법이 개정된 2015년 이전까지는 보증금 4억원 이상의 임차인(세입자)은 보호 대상에 적용되지 않았고, 집주인이 원한다면 어느 때고 임차인을 쫓아낼 수 있었다. 다행히 2015년 개정 이후에는 보증금에 상관없이 모든 상가임차인에게 5년간의 임대 기간이 법적으로 보장되었지만, 가게에 들이는 초기 투자비용을 벌충하기에 5년은 너무 짧다는 의견도 많다. 더불어 세입자간에 주고받는 핵심적인 상업 관행인 권리금 또한 이 때 처음으로 법조항에 명시되게 되었는데, 그럼에도 재개발·재건축 지역의 세입자 보상과 권리금 보장 문제는 아직도 해결되지 않은 숙제로 남아있다. 2009년 용산참사의 근본 원인이 재개발지역 상가 세입자의 권리금 미보상 문제였다는 점은 이미 널리 알려진 사실이다.

반면 프랑스의 경우, 임대기간이 최소 9년 보장되며, 특별한 결격 사유가 있지 않은 한 재계약을 건물주가 거절할 수 없도록 되어있고, 재건축시 세입자를 퇴거시키려면 건물주는 연간 매출액 90%에 달하는 보상금을 지불하거나, 세입자에게 신축 건물 우선 입주권을 주도록 하고 있다. 재계약시 세입자를 퇴거시키는 것이 쉽지 않은 것은 일본과 영국의 경우도 그러한데, 이 경우 "재계약 거절"에 대한 정당성 심사나 기타 법적 절차를 통해 건물주가 세입자에게 퇴거 보상금을 지급하도록 되어있다. 일본에서 1991년 제정된 <차지차가법>은, "세입자를 강하게 보호하기 위해 임대인은 '정당사유'가 없는 한 해약통고를 할 수 없다"는 원칙을 가지고 있다. 일본이 한 자리에서 오래 장사하는 가게와 명소가 많은 반면, 한국은 유사한 가게가 생긴다고 해도 5년을 넘기지 못하고 금세 다른 가게로 바뀌거나 프랜차이즈 음식점으로 도배되는 데에는, 바로 이러한 법제도상의 차이가 자리해있다.¹⁾

▲ 3년전 익선동의 풍경 (2014.3.1.)

세입자와 건물주의 차등 지위에 대한 법적 연원

젠트리피케이션 문제의 핵심에 자리하는 것은 바로 이런 세입자와 건물주 사이의 법적 차별이다. 이는 마치 '이성애'만큼이나, 일견 너무도 익숙하고 '자연화(naturalize)'된 원리이자 질서처럼 여겨진다. 그렇다면 한국은 언제부터 부동산을 실제로 사용하는 권리보다, 그 부동산을 소유한 권리를 더 높은 것으로 생각하게 되었을까?

그 기원은 일제 강점기로 거슬러올라간다. 가령 한국의 전세제도는 세계에서 그 유례를 찾기 힘든 한국 고유의 부동산임대 관행으로, 19세기 말 개항기에 처음 생겨났다. 이 시기의 전세는 놀랍게도, 전세로 들어간 세입자가 건물주에게 보증금을 돌려받지 못하는 경우, 그 건물에 대한 담보권(관습상의 부동산물권)을 행사하는 것이 가능했다. 이러한 관행은 현재의 <주택임대차보호법>으로 규율되는 전세 세입자에게는 꿈과 같은 이야기이다. 그러던 것이 1910년 한일병합 이후 1912년 <조선민사령> 시행으로 인해, 일본의 민법이 한국에 '의용'되기에 이르렀고, 이에 한국 구래의 관습보다는 일본의 소유권 위주의 부동산 법령이 한국의 근대적 부동산관계법의 표준으로 자리잡게 되었다.

대한민국 정부수립 후 1950년대에 한국의 민법전을 만들면서, 이러한 전세의 법적 위상을 높이려는 시도가 진행되었다. 실제로 이를 위해 "전세권"이라는 개념을 신설하고, 채권(임대차 등 계약상 권리)이 아닌 물권(배타적 소유권)으로 분류하여 1960년 민법전을 완성하였지만, 이미 몇십년간 채권의 형태로 진행된 전세 계약의 관행을 뒤집기는 어려웠다. 현재도 전세권 제도가 남아있지만, 대부분의 전세는 '주택임대차' 형태로 계약되고, 전세권을 설정하는 경우는 극히 드물다.²⁾

더구나 한국에서 토지나 건물을 사고 팔 때 그것을 법적으로 인정받기 위해 등기를 꼭 해야 한다는 상식은 비교적 늦게 자리잡았다. 왜냐하면 1960년 신민법 시행 이전에 적용된 일본 민법에서는, 부동산을 사고 팔 때 등기를 필수적으로 하지 않아도 되도록 규정하였기 때문이다. 그러던 것이 1960년부터는 부동산 거래시 등기가 필수적인 것으로 변경되었는데, 이러한 방침은 실제 부동산 거래시에 잘 적용되지 않았고, 실제 거래된 부동산 권리와 등기상의 권리가 서로 맞지 않아 분쟁이 된 사례가 이후 비일비재하게 발생했다.³⁾

또한 이러한 법의 빈틈을 이용해, 부동산거래시에 '명의신탁'이라는 편법을 통해 부동산투기에 적극 이용되기도 했다.⁴⁾ 이렇게 부동산의 실소유자가 아닌 이에게 소유권이전등기를 해주는 방법으로 부동산을 취하는 방법은 1960년대에 재벌,⁵⁾ 집권여당,⁶⁾ 등기행정에 밝은 관료, 심지어 법조계 고위 간부조차⁷⁾ 공통적으로 써먹었던 투기의 방식이었다. 부동산등기의 명의를 차명으로 해도 되는 법의 빈틈을 노린 것이기에 이는 반쯤 합법이었던 셈이었고, 이러한 관행은 1995년 <부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률> 공포로 부동산실명제가 자리잡은 이후에야 비로소 근절되었다.

부동산 투기이익의 정부·민간 공여 체계

이렇게 법제도에 의해 반쯤 방치된 부동산투기에 이어, 1980년대에는 <택지개발촉진법>을 통해 정부와 민간이 함께 토지개발에 자금을 투여하고, 그럼으로써 해당 부동산의 땅값이 오르면 그 투기이익을 정부와 민간이 공유하는 새로운 토지개발계획, 즉 '공영 재개발'이 실시되었다. 또한 1990년대부터는 정부가 나서기보다 건물주와 땅주인이 재개발조합을 결성하여, 구도심을 철거하고 그 자리에 새 건물을 올리는 '합동 재개발' 방식이 각광을 받게 되었다. 2000년대 들어서는 이 두 방식이 합쳐진 뉴타운 개발, 즉 지자체에서 특정 지역을 "정비 구역"으로 설정하면, 민간 재개발조합이 침투하여 그곳의 재개발을 추진하는 방식이 도입되었다.⁸⁾

이 모든 과정은, 현재까지 굳건하게 이어져 내려오는 한국의 '부동산 불패 신화'가 만들어지게 된 역사와 같다. 세입자보다 지주·건물주의 소유권이 우선시된 일제 시기의 근대 부동산법제를 시작으로, 등기 제도의 미비와 차명 등기의 빈틈을 이용한 부동산 투기 관행의 정착, 거기에 정부와 민간이 부동산 투기이익을 공여하도록 만든 개발방식에 이르기까지, 부동산의 소유권과 지가 상승심리는 한국의 정부는 물론 민간에게도 가장 중요한 권리이자, 자산 축적의 핵심으로 자리잡게 된 것이다. 거기에 주택·상가 세입자의 권리나 그들이 창출하는 사회문화적·경제적 가치는, 법적으로도 사회적으로도 '덜 중요한 것'으로 인식되기에 이른 셈이다.

▲ 친구사이 20주년 행사

(2014.8.30., @돈화문로11길, 종로3가)

농지개혁의 기억

그러나 과연 그것으로 충분한가. 여기서 잠깐 대한민국 정부수립 초기에 있었던, 토지소유권을 혁명적으로, 또 합법적으로 빼앗아갔던 농지개혁에 대해 살펴보기로 하자.

1949년 대한민국에서는, 지주들의 농지를 빈농들에게 쪼개어주는 농지개혁 법안이 통과되었고, 한국전쟁 직전에 행정상 분배가 완료되었다. 다시 말하지만 북한이 아닌, 남한에서 있었던 일이다. 더구나 전쟁과 인플레로 인한 화폐가치 하락, 정부의 방기 등으로 인해, 지주에 대한 보상은 제대로 이루어지지 않았다. 현재 잘나가는 재벌가 기업 중에 농업 지주 출신이 없는 이유가 이 때문이다. 이러한 파격적인 법안이 통과된 까닭은, 그 전에 수백년간 축적되어온 지주·소작인 사이의 사회경제적 '모순'이 있었기 때문이다. 이러한 모순에 의해 19세기 말부터 소작쟁의 등 지주에 대한 소작농들의 끊임없는 투쟁이 벌어졌고, 따라서 이를 묵과할 수 없었던 새 정부는 반드시 이 문제를 해결하겠다는 의지를 보여, 1948년 제정된 제헌헌법에 이 농지개혁에 대한 의지를 천명하는 조항이 삽입되기에 이른 것이다.⁹⁾

남의 나라가 아닌, 과거의 한국에서 일어났던 위 사례가 지금 우리에게 주는 교훈은 무엇일까. 소작료가 올라가서 빈사의 상태에 빠진 소농들이 농지개혁을 이끌었듯, 월세가 올라가 도시의 여기저기로 내몰리게 되는 세입자들의 사례와 한이 축적될 경우, 그것이 어떤 사회적 물결을 일으킬지는 아무도 모르는 일이다. 사유재산을 금과옥조처럼 지키고 싶은 이들이, 그들의 부동산소유권 뿐만 아니라, 그 부동산에서 지금도 세입자들에 의해 창출되고 있는 여러 사회문화적·경제적 가치를 함께 고려해야 마땅한 이유다. 세입자·건물주간 문제의 적폐가 수습되지 못하고 곪아터지고 난 세상이 부동산소유권자를 어떻게 대접할지는 아무도 모른다. 사회는 일견 잘 변하지 않는 것 같지만, 한번 터지면 무섭도록 변동한다는 것은 역사가 증거한다.

▲ 「한국이반업소 정리 가나다순(2000.3.16)」, 『보릿자루』 16, 2000.3.15, 95쪽.

'바렌티노' 등의 업소는 현재도 성업 중이다.

건물주와 땅값 상승에 대한 탈신화화, 그리고 종로

세입자와 건물주 사이의 법적 차별, 토지소유권, 그리고 부동산투기에 따른 지가 상승 심리는 '자연스러운' 것이 아니라 역사적으로 구성된 것이고, 그것들은 마땅히 다른 사회적 가치들과 나란히 비교되어야 한다. 가령 재개발이 되고 난 후의 깨끗하고 높다란 건물이 보장해줄 경제적·사회적 가치와, 그 전의 야트막한 마을과 골목이 가지고 있었던 경제적·사회적 가치는, 저렇게 '자연화'된 건물주·땅값 중심의 가치가 '탈신화화'된 연후에, 서로 공정히 견주어질 필요가 있다. 과연 땅값이 오르리라고 기대하고 그토록 밀어버리고 싶었던 그곳의 마을에는 무엇이 있었으며, 우리는 과연 그곳에 대해 충분히 알고 있는가.

나아가 우리의 종로는 어떨까. 서두에서 보았듯이, 종로3가에서 처음 생긴 '이반업소'는 1974년 '심'으로 거슬러올라간다. 이후 종로는 파고다극장, 탑골공원 등을 중심으로, 80년대부터 지금까지 꾸준히 게이와 성소수자들이 모여드는 장소로 자리잡았다. 현재 종로3가에는 "규모가 작아지"기는커녕, 무지개 깃발을 내건 '이쪽' 업소 백몇십 곳이 성업 중이다. 이처럼 게이커뮤니티에게 종로는 더없이 각별한 곳이다. 다년간 정을 붙였던 업소들이 별안간 삽시간에 늘어난 모르는 가게들에 의해 쫓겨나는 것은, 더이상 자연스럽거나 당연한 일이지 않아야 한다.

우리는 과연 이 도시에 대한 아무런 권리도 없는 것일까. 또는, 우리의 권리를 주장하기 위해 앞으로 갖추어야 할 것들은 무엇일까. 나아가 우리가 끼떨고 놀기 위해 들렀던 그 가게, 그 종로에서 자신도 모르게 쌓여가고 있던 사회문화적 가치엔 어떤 것들이 있었을까. 우리는 과연 그것들에 대해 충분히 알고 있는가. 한번쯤 돌이켜 생각해볼 일이다.

▲ 2017년 IDAHOT 기념 친구사이 현수막, "낙원에 오신 것을 환영합니다"

(2017.5.18., @돈화문로11길, 종로3가)

1) 정원오, 『도시의 역설, 젠트리피케이션』, 후마니타스, 2016, 10-11, 241-244쪽.
2) 윤대성, 『한국전세권법연구』, 한국학술정보, 2009, 2장 참조.
3) 유주선, 「부동산등기의 공신력과 도입에 대한 비판적 검토」, 『부동산학보』 36, 2009, 122-123쪽 ; 권영준, 「등기의 공신력 – 1957년, 그리고 2011년」, 『법조』 661, 2011, 22쪽.
4) 김상수, 「명의신탁의 연혁에 관하여」, 『토지법학』 26-2, 2010
5) 「제일제당 관련 혐의」, 『동아일보』 1968.1.29., 3면.
6) 「공화당 간부도 입건」, 『동아일보』 1968.2.16., 3면.
7) 「2억대 국유지 사기 사건 관련 장후영 변호사 구속 검토」, 『경향신문』 1970.1.17., 7면 ; 「검찰서 소재수사, 장후영 변호사 잠적」, 『동아일보』 1970.1.19., 3면 ; 「장후영 변호사 수배, 토지 사기 사건」, 『경향신문』 1970.1.19., 7면.
8) 정원오, 『도시의 역설, 젠트리피케이션』, 후마니타스, 2016, 41-63쪽 ; 임동근·김종배, 『메트로폴리스 서울의 탄생』, 반비, 2015, 5장 참조.
9) 홍성찬 편, 『농지개혁 연구』, 연세대학교출판부, 2001 참조.